VISIONE DI DOCUMENTI CONTABILI E OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE
Per lungo tempo i giudici hanno affermato che il potere del singolo condomino di controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede di rendiconto annuale presentato dall'amministratore medesimo, nonché di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, mentre, all'infuori di tale sede, il diritto del condomino stesso di ottenere dall'amministratore l'esibizione di determinati documenti contabili può essere riconosciuto solo ove si dimostri uno specifico interesse al riguardo. Con una recente sentenza, però, la Corte di Cassazione, affrontando nuovamente il problema degli obblighi dell'amministratore condominiale in relazione alle richieste dei condomini di esaminare i documenti contabili, ha precisato che, in qualunque momento, ciascun condomino dispone del diritto di chiedere di verificare la documentazione contabile e che l'amministratore, se non vi sono impedimenti determinati dal principio di correttezza, non può opporsi a tale richiesta, potendo chiedere all'interessato soltanto il rimborso delle spese collegate alla richiesta di esibizione (Cass. n.15159 del 29 novembre 2001). La vicenda che ha portato alla decisione di cui sopra è iniziata quando un condomino richiedeva al proprio amministratore di consegnargli le copie fotostatiche di quattro fatture relative a spese sostenute dall'amministrazione, relative agli esercizi precedenti (1993 e 1994). L'amministratore si rifiutava di soddisfare la richiesta, rilevando che il singolo condomino aveva il potere di visionare la documentazione solo in sede di rendiconto annuale, mentre i documenti oggetto della richiesta dell'attore si riferivano a bilanci pregressi, a suo tempo regolarmente approvati dall'assemblea. Il condomino si rivolgeva, allora, al Pretore che, però, gli dava torto. Successivamente anche il Tribunale respingeva le sue richieste sulla base della seguente motivazione: una volta approvato il bilancio consuntivo dall'assemblea con le maggioranze prescritte, non è consentito ai condomini rimettere in discussione i conteggi approvati, ma solo ricorrere all'autorità giudiziaria nei casi e nei tempi di cui all'art.1137 cod. civ.; pertanto, al di fuori dei giorni precedenti la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio, o durante lo svolgimento dell'assemblea stessa, il diritto di disporre e controllare i documenti di spesa può essere esercitato solo entro un lasso di tempo ragionevole, tale da consentirne il reperimento, e, comunque, in presenza di uno specifico, concreto ed attuale interesse al riguardo, che, nella specie, l'attore (cioè il condominio) non aveva saputo o voluto indicare. Il condomino, allora si rivolgeva alla Suprema Corte che, finalmente, gli dava ragione. Del resto l'amministratore, per ragioni del suo ufficio, detiene i registri ed i documenti contabili afferenti alla gestione e riguardanti gli stessi condomini, i quali, in definitiva, sono i proprietari di detta documentazione. In ogni caso il potere dei condomini di vigilare e di controllare in ogni tempo la gestione dell'amministratore, eventualmente in funzione della proposizione del ricorso all'assemblea contro i provvedimenti di lui o della richiesta di revoca, non sono inconciliabili con il rapporto di mandato che si instaura tra amministratore e condomini, i quali, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato; inoltre, posto che i condomini contro i provvedimenti presi dall'amministratore, in ogni tempo, possono proporre ricorso all'assemblea e chiederne la revoca, non vi è ragione per impedire ai condomini di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano. Si noti che i condomini possono visionare i documenti senza la necessità di specificare la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti: spetta semmai all'amministratore dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. Tuttavia il condomino che vuole visionare e fotocopiare i documenti contabili deve rispettare alcune regole. Ø La vigilanza ed il controllo dei documenti non devono intralciare l'attività dell'amministratore (quindi è necessario concordare con l'amministratore il giorno e l'ora per la visione dei documenti: il condomino che chiede all'amministratore l'esibizione dei documenti deve saper attendere il tempo ragionevolmente necessario e non può pretendere che l'amministratore e i suoi dipendenti trascurino tutti gli altri loro impegni professionali ed ogni attività dello studio per dare modo al condomino di visionare immediatamente ciò che chiede). Ø Il condomino che chiede di fotocopiare alcuni documenti deve pagare il costo delle fotocopie
Per lungo tempo i giudici hanno affermato che il potere del singolo condomino di controllare la gestione dell'amministratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede di rendiconto annuale presentato dall'amministratore medesimo, nonché di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, mentre, all'infuori di tale sede, il diritto del condomino stesso di ottenere dall'amministratore l'esibizione di determinati documenti contabili può essere riconosciuto solo ove si dimostri uno specifico interesse al riguardo. Con una recente sentenza, però, la Corte di Cassazione, affrontando nuovamente il problema degli obblighi dell'amministratore condominiale in relazione alle richieste dei condomini di esaminare i documenti contabili, ha precisato che, in qualunque momento, ciascun condomino dispone del diritto di chiedere di verificare la documentazione contabile e che l'amministratore, se non vi sono impedimenti determinati dal principio di correttezza, non può opporsi a tale richiesta, potendo chiedere all'interessato soltanto il rimborso delle spese collegate alla richiesta di esibizione (Cass. n.15159 del 29 novembre 2001). La vicenda che ha portato alla decisione di cui sopra è iniziata quando un condomino richiedeva al proprio amministratore di consegnargli le copie fotostatiche di quattro fatture relative a spese sostenute dall'amministrazione, relative agli esercizi precedenti (1993 e 1994). L'amministratore si rifiutava di soddisfare la richiesta, rilevando che il singolo condomino aveva il potere di visionare la documentazione solo in sede di rendiconto annuale, mentre i documenti oggetto della richiesta dell'attore si riferivano a bilanci pregressi, a suo tempo regolarmente approvati dall'assemblea. Il condomino si rivolgeva, allora, al Pretore che, però, gli dava torto. Successivamente anche il Tribunale respingeva le sue richieste sulla base della seguente motivazione: una volta approvato il bilancio consuntivo dall'assemblea con le maggioranze prescritte, non è consentito ai condomini rimettere in discussione i conteggi approvati, ma solo ricorrere all'autorità giudiziaria nei casi e nei tempi di cui all'art.1137 cod. civ.; pertanto, al di fuori dei giorni precedenti la convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio, o durante lo svolgimento dell'assemblea stessa, il diritto di disporre e controllare i documenti di spesa può essere esercitato solo entro un lasso di tempo ragionevole, tale da consentirne il reperimento, e, comunque, in presenza di uno specifico, concreto ed attuale interesse al riguardo, che, nella specie, l'attore (cioè il condominio) non aveva saputo o voluto indicare. Il condomino, allora si rivolgeva alla Suprema Corte che, finalmente, gli dava ragione. Del resto l'amministratore, per ragioni del suo ufficio, detiene i registri ed i documenti contabili afferenti alla gestione e riguardanti gli stessi condomini, i quali, in definitiva, sono i proprietari di detta documentazione. In ogni caso il potere dei condomini di vigilare e di controllare in ogni tempo la gestione dell'amministratore, eventualmente in funzione della proposizione del ricorso all'assemblea contro i provvedimenti di lui o della richiesta di revoca, non sono inconciliabili con il rapporto di mandato che si instaura tra amministratore e condomini, i quali, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato; inoltre, posto che i condomini contro i provvedimenti presi dall'amministratore, in ogni tempo, possono proporre ricorso all'assemblea e chiederne la revoca, non vi è ragione per impedire ai condomini di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano. Si noti che i condomini possono visionare i documenti senza la necessità di specificare la ragione per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti: spetta semmai all'amministratore dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza. Tuttavia il condomino che vuole visionare e fotocopiare i documenti contabili deve rispettare alcune regole. Ø La vigilanza ed il controllo dei documenti non devono intralciare l'attività dell'amministratore (quindi è necessario concordare con l'amministratore il giorno e l'ora per la visione dei documenti: il condomino che chiede all'amministratore l'esibizione dei documenti deve saper attendere il tempo ragionevolmente necessario e non può pretendere che l'amministratore e i suoi dipendenti trascurino tutti gli altri loro impegni professionali ed ogni attività dello studio per dare modo al condomino di visionare immediatamente ciò che chiede). Ø Il condomino che chiede di fotocopiare alcuni documenti deve pagare il costo delle fotocopie
