LA COSTITUZIONE DEL FONDO CASSA CONDOMINIALE
Alcuni regolamenti di Condominio o, talvolta, delibere assembleari prevedono l'istituzione di un fondo cassa condominiale il cui scopo può essere generico (eccezionali necessità) o precisamente determinato, come ad esempio nel caso in cui sia previsto l'accantonamento in un fondo di somme per affrontare opere di manutenzione di notevole entità alle parti e/o impianti comuni od per affrontare squilibri tra il bilancio di previsione e le spese effettive. Spesso però il fondo cassa condominiale costituisce uno strumento particolarmente adatto per evitare che l'amministratore, a causa delle morosità dei condomini, non abbia a disposizione le somme che devono essere pagate con urgenza. L'obbligo di contribuzione grava su tutti i condomini ma, nel caso in cui uno o più condomini ritardino od omettano del tutto di pagare le loro quote, l'amministratore può non essere in grado di fronteggiare le richieste dei creditori del Condominio, lasciandolo così esposto alla possibilità di pericolose azioni legali. In tali casi, la presenza di un fondo cassa" è particolarmente utile: se non vengono pagate le somme richieste nei termini stabiliti i condomini-debitori sono tenuti a corrispondere gli interessi di mora ed, in caso di perdurante rifiuto a pagare, sono costretti a rimborsare anche tutte le onerose spese legali relative alle azioni esecutive intraprese dai creditori. Quindi, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità quale espressione dell'autonomia negoziale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 cod. civ. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tuttavia, in ipotesi d'effettiva improrogabile urgenza di trovare le somme necessarie, come nel caso d'aggressione con azioni esecutive da parte di creditori del Condominio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione d'un fondo cassa ad hoc tendente a evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti alle azioni dei terzi. Dopo aver pagato i creditori, però, l'amministratore, in ragione dell'ufficio privato conferitogli con la nomina, ha il potere-dovere di attivarsi, sia per l'esazione delle quote originariamente dovute e non versate sia per il recupero dei maggiori oneri (interessi e spese legali) sopportati dal Condominio in conseguenza delle azioni del terzo creditore, nei confronti dei condomini la cui morosità ha dato luogo allo stato di necessità in ragione del quale è stata adottata la delibera, ed, in seguito, dovrà adempiere all'obbligazione di restituzione nei confronti dei condomini con le contribuzioni dei quali, effettuate in ottemperanza alla delibera, era stato costituito il fondo speciale destinato a far fronte allo stato di necessità. In ogni caso l'amministratore deve rispettare scrupolosamente la destinazione del fondo. L'esistenza del fondo di riserva poi deve risultare nel rendiconto annuale, così come in esso deve risultare l'uso che eventualmente ne sia stato fatto durante la gestione. Per quanto riguarda infine le maggioranze assembleari si può affermare che, di regola, il fondo cassa speciale può essere legittimamente deliberato dall'assemblea soltanto quando sono favorevoli tutti i condomini; ma che invece, nelle situazioni di effettiva e dimostrabile emergenza, è valida la delibera approvata con il voto della sola maggioranza.
Alcuni regolamenti di Condominio o, talvolta, delibere assembleari prevedono l'istituzione di un fondo cassa condominiale il cui scopo può essere generico (eccezionali necessità) o precisamente determinato, come ad esempio nel caso in cui sia previsto l'accantonamento in un fondo di somme per affrontare opere di manutenzione di notevole entità alle parti e/o impianti comuni od per affrontare squilibri tra il bilancio di previsione e le spese effettive. Spesso però il fondo cassa condominiale costituisce uno strumento particolarmente adatto per evitare che l'amministratore, a causa delle morosità dei condomini, non abbia a disposizione le somme che devono essere pagate con urgenza. L'obbligo di contribuzione grava su tutti i condomini ma, nel caso in cui uno o più condomini ritardino od omettano del tutto di pagare le loro quote, l'amministratore può non essere in grado di fronteggiare le richieste dei creditori del Condominio, lasciandolo così esposto alla possibilità di pericolose azioni legali. In tali casi, la presenza di un fondo cassa" è particolarmente utile: se non vengono pagate le somme richieste nei termini stabiliti i condomini-debitori sono tenuti a corrispondere gli interessi di mora ed, in caso di perdurante rifiuto a pagare, sono costretti a rimborsare anche tutte le onerose spese legali relative alle azioni esecutive intraprese dai creditori. Quindi, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità quale espressione dell'autonomia negoziale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati nell'art. 1123 cod. civ. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Tuttavia, in ipotesi d'effettiva improrogabile urgenza di trovare le somme necessarie, come nel caso d'aggressione con azioni esecutive da parte di creditori del Condominio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione d'un fondo cassa ad hoc tendente a evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti alle azioni dei terzi. Dopo aver pagato i creditori, però, l'amministratore, in ragione dell'ufficio privato conferitogli con la nomina, ha il potere-dovere di attivarsi, sia per l'esazione delle quote originariamente dovute e non versate sia per il recupero dei maggiori oneri (interessi e spese legali) sopportati dal Condominio in conseguenza delle azioni del terzo creditore, nei confronti dei condomini la cui morosità ha dato luogo allo stato di necessità in ragione del quale è stata adottata la delibera, ed, in seguito, dovrà adempiere all'obbligazione di restituzione nei confronti dei condomini con le contribuzioni dei quali, effettuate in ottemperanza alla delibera, era stato costituito il fondo speciale destinato a far fronte allo stato di necessità. In ogni caso l'amministratore deve rispettare scrupolosamente la destinazione del fondo. L'esistenza del fondo di riserva poi deve risultare nel rendiconto annuale, così come in esso deve risultare l'uso che eventualmente ne sia stato fatto durante la gestione. Per quanto riguarda infine le maggioranze assembleari si può affermare che, di regola, il fondo cassa speciale può essere legittimamente deliberato dall'assemblea soltanto quando sono favorevoli tutti i condomini; ma che invece, nelle situazioni di effettiva e dimostrabile emergenza, è valida la delibera approvata con il voto della sola maggioranza.
